ТАМАНЬ-2021: ИТОГИ ГОДА В СОБЫТИЯХ И ЛИЦАХ. Антирекорд-2021: почему в Темрюкском районе астрономически выросли цены на жилую недвижимость?!

Новости Темрюкского района » Интервью

Дата: 28-12-2021

Традиционно в период с конца декабря по конец января в «Таманском вестнике» принято подводить итоги уходящего/ушедшего года в разных видах общественной деятельности родного Темрюкского района. Проанализировав самые значимые события и обстоятельства 2021-го не только в нашем муниципалитете, но и во всём Краснодарском крае, в этот раз мы начнём провожать 2-ой по счёту «коронавирусный» год с обсуждения темы, которая напрямую в данный конкретный момент касается не всех, но опосредовано, являя собой грань неотъемлемой части жизни общества, – абсолютного большинства, а потому, думается, будет интересна многим нашим читателям.

Речь пойдёт о рынке недвижимости Таманского полуострова – и как о самостоятельной единице, и о его особенностях на общем конъюнктурном фоне всей Кубани. Причины редакторского решения затронуть данную тему связаны с тем, что рост цен на дома и квартиры в нашем муниципалитете в уходящем году производит на обывательское сознание куда более мощное впечатление, нежели пандемия Ковида, жить в условиях которой мы уже все как-то попривыкли. А в качестве эксперта в сегодняшнем итоговом по году выяснении причин сложившейся ситуации мы пригласили на разговор руководителя лидирующей в данном сегменте в Темрюкском районе компании АН «Центр Недвижимости» Дениса БАКАЕВА.

- Денис Сергеевич, предмет моего 1-го вопроса в той или иной степени очевиден всем жителям Темрюкского района – за 2021 год цены на квартиры и дома в нашем муниципалитете выросли невероятно – в среднем, минимум, в 1,5 раза, а их отдельные виды – почти вдвое! В этой связи первое, что приходит на ум человеку, неискушённому в нюансах развития рынка недвижимости, это то, что главная, а может, и единственная причина такого удорожания стоимости квадратного метра заключается в пандемии коронавируса, которая объективно внесла значительные коррективы во все сферы нашей жизни. Так ли это?

- Коронавирус, безусловно, сыграл важную роль в формировании ценовой политики на рынке недвижимости в целом и в стране, и в Краснодарском крае, но конкретно в Темрюкском районе, равно как и ещё в нескольких муниципалитетах Кубани, его влияние не было абсолютно определяющим.

Однако, как мне кажется, начать говорить о причинах большого роста стоимости жилья будет правильным именно с Ковида, обозначив его как 1-ую основополагающую причину подорожания кубанской (равно как и в других субъектах федерации) недвижимости в целом. Как все мы хорошо помним, из-за эпидемии этой болезни в России в прошлом году резко и значительно подорожали строительные материалы, что естественным образом повлекло за собой рост цен на возводимое жильё, а остальные сегменты недвижимости – уже построенное, но ещё не проданное (новостройки), и т.н. «вторичка» (готовое жильё, которое реализуют не застройщики, а собственники) по законам рынка подорожали автоматически.

Так, повторюсь, произошло во всей стране. Но у нас в регионе и, особенно, в районе были ещё и другие не менее значимые для формирования цен причины, никак не связанные с коронавирусом.

- Прежде, чем Вы о них расскажите подробней, хотелось бы узнать, как сказалось на обороте краевого и нашего районного рынков недвижимости такое «рукотворное» повышение цен на дома и квартиры?

- На первый и поверхностный взгляд, неожиданно – в 1-ом полугодии 2021 года, согласно данным Росреестра, Краснодарский край, в очередной раз обойдя по продажам недвижимости на вторичном рынке главного в последние годы своего «конкурента» – Московскую область, занял 1-ое место в России! За этот период на Кубани были приобретены 113 тыс. готовых квартир и домов (для сравнения: в Московской области – только 96 тыс., в Москве – 77 тыс.), что почти на 40% больше, чем за аналогичный период в допандемийном 2019 году (прошлый – 2020-ый – в расчёт брать не стоит, потому как в нём был очень значительный спад продаж, связанный с техническими ограничениями из-за Ковида). А так как наш Темрюкский район на сегодняшний день является активным продавцом именно вторичного жилья, то спрос на местную недвижимость неуклонно растёт.

- А если смотреть не поверхностно?

- У такого «феномена» есть вполне понятные причины. По статистике, большинство объектов жилой недвижимости на Кубани покупают жители других регионов, причём в некоторых муниципалитетах, расположенных непосредственно на азово-черноморском побережье, эта доля достигает 90%! Так вот многие приобретатели здешних домов и квартир обзаводятся ими вовсе не для проживания, а в качестве инвестиций, высоколиквидная капитализация которых не то что ни разу за многие годы не снижалась, а всегда только росла, причём темпами, опережающими любые банковские проценты по вкладам (даже при снижении продаж и объёмов выданных ипотечных кредитов эта цифра не бывает ниже 15-17%% ежегодно). И эпидемия коронавируса только подогрела интерес к подобным капиталовложениям для жителей со всей нашей страны – отсюда и образовался повышенный спрос и как его следствие – 2-ая серьёзная причина роста цен недвижимости на Кубани и в Темрюкском районе соответственно.

- Объёмы продаж жилой недвижимости в Краснодарском крае в коронавирусный период растут стабильно или случаются «колебания»?

- Подобные «колебания» – постоянная неотъемлемая составляющая процесса, регулирующего данный рынок. Например, в начале 2-го полугодия нынешнего года (в июле и августе) наблюдался определённый спад на спрос. Некоторые профильные аналитики объясняли это предстоящими в сентябре Выборами в Государственную Думу РФ, что, на мой субъективный взгляд, имело под собой достаточные основания. Сейчас же, когда Выборы прошли без особых изменений в системе внутрироссийского государственного устройства, спрос на жилую недвижимость постепенно возвращается на прежний уровень.

- Предлагаю вернуться к прерванной теме роста цен на жильё, кроме эпидемии Ковида-19…

- 3-я (из основных) тому причина является исключительно территориальной, суть которой – земельный вопрос. В этой связи напомню, что с 1 июня нынешнего года вступил в силу закон Краснодарского края о запрете использования для жилищного строительства земель сельскохозяйственного назначения, а земли, на которых можно выращивать виноград, с вступлением в конце декабря 2019 года федерального Закона о виноградарстве и виноделии ставит их вообще на исключительный государственный контроль.

1-ый из указанных законодательных актов – краевой – должен, по задумке авторов, сбалансировать интересы санаторно-курортной, агропромышленной, виноградарской, винодельческой и строительной отраслей нашего региона таким образом, чтобы последняя перестала развиваться в одностороннем порядке в ущерб другим. Возможно, этот баланс и достигнут, но у него появились частичные последствия – дефицит земель под жилищное строительство, особенно в муниципалитетах, аграрные территории которых рассматриваются властями в качестве потенциала для выращивания винограда. В результате, в Темрюкском районе, относящемся к таким муниципалитетам как никакой другой на Кубани, цена на недвижимость пошла вверх плюсом к уже произошедшим «коронавирусно-строительной» и «короновирусо-инвестиционной» «наценкам».

Но на сегодняшнем этапе это не было бы так уж очевидно, а скорее – «на перспективу», если бы в соседней с нами Анапе по своим (ещё более особым и множественным, чем у нас) причинам, в т.ч. и «виноградной», стоимость жилья не взлетела просто вызывающе, что потенциальных покупателей тамошних квартир и домов вынуждает обратить внимание на близлежащие муниципалитеты с похожими условиями для ПМЖ, но с другим ценовым порядком на недвижимость. А мы все понимаем, что для удовлетворения таких интересов как нельзя лучше подходит именно наш Темрюкский район, в результате чего здесь образовался «очередной» избыточный спрос на жилую недвижимость, что вполне закономерно отразилось на её ценах, которые не просто растут, а хоть ещё и с далёкими и несбыточными, но уже ориентирами на анапские.

- В завершение нашего разговора хотелось бы услышать Ваш прогноз на тему того, что ожидает рынок жилья Таманского полуострова в 2022 году.

- Сугубо моё личное мнение на ближайшую перспективу такое: в Краснодарском крае (как собственно, и во всей стране) стоимость жилой недвижимости будет расти и дальше – этот процесс продиктован объективными обстоятельствами уже заявленных производителями стройматериалов повышениях с нового года цен на свою продукцию, минимум, на 15%, а Центробанком России – на увеличение т.н. ключевой ставки, что обязательно повлечёт рост ставки по ипотеке. В Темрюкском же районе, с учётом его особенностей, о которых мы говорили выше, как мне кажется, удорожание домов и квартир будет очень ярко выражено.

Снизит ли такая дороговизна недвижимости объёмы её продаж – думаю, на определённом этапе снизит. А потом – или все привыкнут, что Темрюк по принципу ценообразования на жильё встанет в один «элитный» ряд с Сочи и Анапой, только «чуть попроще и чуть подешевле», или образуется очень большой разрыв между стоимостью квартир в новостройках (которых в ближайшее время у нас должно, как никогда ранее, появиться в избытке) и на вторичном рынке, потому что люди в силу различных обстоятельств всё равно будут продавать своё жильё. Лично я склонен к 1-му варианту развития событий, тем более что со 2-ым мне никогда не приходилось встречаться даже на чужом опыте.

- Что ж, спасибо за мнение и интересную беседу в целом!..

Денис Сергеевич, буквально через несколько дней мы будем встречать Новый год. В этой связи у Вас есть возможность обратиться к жителям Темрюкского района…

- Спасибо, обязательно этим воспользуюсь!..

В рамках сегодняшней темы хочу сказать читателям «Таманского вестника», чтобы они, когда надумают продавать или покупать дом, квартиру или земельный участок, были осторожны в выборе риэлторов, если к услугам таковых собираются прибегнуть в принципе. Сегодня, по причине активности рынка и его цен, на нём появляется множество физических и юридических лиц, желающих заработать свои комиссионные любым способом, что нередко идёт в разрез интересам и покупателей, и продавцов. Не стоит доверять такое ответственное дело, как продажу недвижимости, компаниям или людям без уверенности в их профессиональных знаниях, опыте и деловой репутации…

А непосредственно по случаю наступающих праздников – хочу и от себя лично, и от всего коллектива компании АН «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ» поздравить и своих земляков – жителей Темрюкского района, и гостей нашей прекрасной и гостеприимной Таманской земли с наступающими Новым годом и Рождеством и пожелать всего самого доброго и хорошего!!!

Беседовал Дмитрий ДОВГАЛЬ

Больше всего в России вина с начала года произвели в Темрюкском районе

Дата: 25-4-2025

За первый квартал-2025 на Кубани изготовили более 5 миллионов декалитров вина, что на 6,5% больше, чем годом ранее. Это – почти половина от всей винодельческой продукции, произведённой в стране с января по март включительно...